momo 发表于 2013-9-18 19:07
如果按照所谓的“区域经济时差”定位望京校区（不含顺义校区），有点像我们先前形容中国中部经济“中部不是东西”的意味。目前望京校区处在一个比较纠结的转型期，大致就相当于咱们所说的“人均GDP3000美元”的一个转型期。目前望京暂时是复制不出西直门或者公主坟的辉煌，但是不表示以后不能，更像是走在路上的感觉，只是这条路有点曲折。，然而顺义校区更有可能复制市中心校区的成功模式，从近两年的校区招生情况是可以看出来的。
因“momo”同志在“《产业思维与产业认识》学习心得” 的回复受到触发，激发我刚才用了近五个小时的时间把网上能搜索到的所有有关望京区域的市场调研资料做了一次相对全面收集和分析。概括如下：
一、望京区域特点整体概述。（资料转载）
区域概述 望京社区位于北京东北4环5环交界处，西是大屯,南是798艺术区,北是来广营,东是环铁。社区内有亚洲最大的家具商场宜家家居和各种大型连锁商场，如华红框为望京社区堂，沃尔玛，华联。望京社区学校有北京中医药大学，中央美术美院，伊顿慧智双语幼儿园，北京80中，陈经伦中学，94中，首师大附中等。有常住人口约30万人，其中，日韩籍人士占有很大比例。根据政府规划，望京将建成超大规划的社区，总规划占地16平方公里，总居住人口将达到50-60万人，相当于一个标准的中等城市。 居民构成 望京居民中演艺界、企业管理者、外企职工、律师、医生、记者、外国人较多，中产阶层比重较大，年龄呈年轻化趋势明显。望京小区的家庭私家车拥有率接近50%，地铁有13号线望京西站，正建的是位于望京东区的地铁15号线，14号线出行方便，但因社区道路不是正南正北，所以开车容易分不清方向。2004年政府在望京新建9条道路，进一步改善望京地区的交通状况。望京拥有众多小区，20世纪末全国最大的一笔投资投向望京，将成为中国乃至全亚洲最大的居民区。 产业结构 望京地区通信产业和互联网产业也非常的发达，摩托诺拉、索爱、西门子、松下、微软等高科技企业总部均设在望京，另外，本土化生活活动也非常丰富，本土望京派对网是望京地区年轻人的核心活动地带，吃饭、运动、游戏、户外等均开展的有声有色。规划的中国移动谷位于望京科技创业园北扩区。 北京市政府2010年确定规划望京国际商务区，建设北京第二个CBD。 望京的未来必将迎来更大的辉煌。 经济发展 望京城市副都心商圈 背靠中关村电子城科技园的规划和发展，已形成了跨国公司总部及研发中心的聚集地、非公经济总部发展基地和国家级留学人员创业基地。正充分发挥聚集和辐射效应，带动电子信息、应用软件等高新技术产业发展，吸引了越来越多的中外知名企业纷纷进驻。 西门子、摩托罗拉、三星电子、北电网络、索尼爱立信、松下、奔驰总部、宝马总部、LG等众多知名跨国企业的陆续进驻，使得望京开放式、多元化、国际化的区域氛围正在迅速形成。 该区域房地产市场住宅类物业开发成熟，项目品质高、居住氛围浓厚，生活服务设施齐全。商务类物业起步较晚，商务氛围正在形成，商务配套设施有待提高。 望京城市副都心商圈是这三大商圈中起步最晚、蓬勃兴起的新经济商圈，依托其连接北京各大成熟经济板块的核心纽带优势、四通八达的交通运输网络系统、日趋成熟的多元化国际商务氛围，正成为北京市区“最后的发展板块”。地段、交通、国际商务氛围三大优势，令该区域从“首都第一印象区”转化成为一个国际事务、国际商务和社交功能兼具的综合型区域，接壤丽都商圈后，扩张成“新兴国门商务带”，与燕莎三元桥两相借势，风生水起。
二、望京区域市场之我见。（据资料整理分析，参考资料如下图）
1、一项调查：六成人满意望京交通及商业，教育配套欠佳成遗憾 在2010年1月份，搜狐焦点网与北京广播电台1039都市调查组联合推出的特别节目楼市焦点栏目近期针对望京区域的业主和对望京地区想买房的人群做了一期调查，结果显示，四成以上置业者认为望京的最大特点是位置优越，六成以上的人认为望京的交通方便、商业配套成熟，但教育资源稀缺。 而且，无论是望京业主还是关注望京楼盘的购房者都认为望京的教育配套不令人满意，3成望京业主认为望京幼儿园不大好，比关注望京楼盘的购房者认为的望京文化底蕴不够深厚的比重低5个百分点。另外，也有近三成的人认为虽然很多好的学校在望京有校区，但划片范围内的小区太少。（来源：北京广播电台1039）
2、望京区域发展状况： （1）、区域人口分布特点及消费状况。
但从图中信息来看的话，就2004年的数据来看，貌似望京区域很符合我们的受众人群特点，近20万且73%年龄在20-40岁，而且以年轻知识分子居多。但是众所周知，望京素有“小韩国城”之称，号称是亚洲最大的居民区，规划居住人口约33万人（现在已经超越这个数字），其中日韩籍人口占多数。于是，教育产品的对口问题开始凸显，如果我们以升学和应试为主的话，我感觉和市场实际需求出现偏差，毕竟这些老外以及高新技术公司的高管们可能瞄准的应该是适合日韩籍儿童需求及其他产品。（这里我觉得我们的望京区域市场人员可以做相关专门的调研分析）
（2）、就望京区域主要产业功能区。 就现状来看，望京新兴产业区板块和望京新城板块，主要依托电子城西区和望京新城，拓展电子城西区产业发展空间，重点发展高新技术产业。建设高新技术产业孵化基地、科技成果转化基地和人才教育培训基地。从这个意义上来讲，望京杰睿学校校区选址，在区域板块定位上是准确的。而且在望京区域居住用地新规划中（见下图），望京的北小河南侧统称为“望京新城”，其功能以望京中心区公共设施为中心，以居住为主，兼文化、教育、办公等功能的综合区； “望京新城”又分为A、B两区: －A区为区级居住用地，规划建筑面积250万平方米，分为五个区； －B区为以大型公共建筑组成的市级公建中心，包括写字楼、公寓、酒店、医院等，规划建筑面积270万平方米.
望京区域居住用地规划图
望京区域教育设施现状
（3）、望京区域人口消费研究。
就朝阳区居民消费趋势分析而言，已经由以生活必需品消费为主转变为以教育为龙头的服务消费为主；由千万元级家用电器消费为主转变为电脑、汽车、住房为主的高价位产品消费；居民由过去单一的偏重储蓄转变为投资和旅游消费等多种方式并存。 因望京区域隶属朝阳区，加之区域内多为共享消费资源，所以我们有理由相信，在未来的长远发展中，望京区域的教育消费也一定会发展为龙头产业。
（以朝阳区居民消费为对象）
未来几年望京区域居民消费需求的定量分析图
（4）望京商业业态分析与总结。
3、望京区域发展小结。
（1）望京整体用地十分大，建筑面积达到1400万平方米，相当于一个小型中等城市，区域功能包括了居住，居住、公建、外事、工业、仓储五个功能；
（2）望京目前居住人口已经达到30万，居住人口以20-40岁的中青年为主，人口消费增长迅速，增长潜力明显；
（3）望京的产业以二、三产业为主，其中以高科技、电子类为主的产业园发展势头良好，产值是朝阳区总产值的重要组成部分，对GDP的增长有巨大推动作用；
（4）经过十几年的发展，人口增长，配套设施已经逐渐齐全，并且随着产业园的建成，国际企业的入住，使得望京呈现前所未有的发展势头。望京受到国内外各界的关注，区域发展潜力巨大。
教育培训机构，应该根据区域市场特点、根据消费真的群体构成及实际需求甚至是特殊需求为课程产品研发出发点，只有找准了这个方向才会有可能把相关的受众群体网络过来，否者只是按照北京大市场的标准作业方式运作，不会解决特定区域和特定群体的需求，那么我们就无法突破现状谋求更好的发展。
（由于是二手资料整理分析所得此文，而且数据多为2010年之前，不完全能分析透彻望京区域情况，甚至可能不太适合用此分析用于知道具体工作。但是笔者想以此文章之形成思维和逻辑能够给“市场人”的同仁们带来触动和灵感，尤其希望能为望京校区市场部的同仁提供最新相关市场调研分析的思路和素材，期待望京的同仁们能在未来一段时间给大家提供出一份更切合实际的有效调研报告。）
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发表于 2013-9-19 00:03:22
发表于 2013-9-19 09:22:56
